Россия Наши офисы есть во всех крупных деловых регионах России, обращайтесь!
8 (800) 555-78-62
Задать вопрос
Личный кабинет
19

💼 Выбираем помещение для хостела, отеля и мини-гостиницы правильно

Корсуков Денис Руководитель группы продаж
27.09.2019 7 минут чтения

Наша статья специально для тех, кто хочет заниматься гостиничным бизнесом и планирует приобрести под свой проект недвижимость или долю в коммунальной квартире.

Эксперты Альтера Инвест описали 3 возможных варианта развития событий и дали советы, чтобы покупка помещения или уже готового бизнеса прошли без ошибок. Это важно, поскольку Закон Хованской внес изменения в привычный уклад гостиничного бизнеса — рассказываем, какие действия теперь нужно совершить, чтобы работать по новым правилам.

📝 Мини-гостиница из коммунальной квартиры — как сделать перепланировку

Очень часто предприниматели покупают коммунальные квартиры, выполняют в ней перепланировку и продают комнаты инвестиционным проектам или в качестве самостоятельных жилых помещений, и за подобным решением могут скрываться большие риски. Рассказываем о том, как правильно делать перепланировку коммунальной квартиры.

Хостел

🔵 С чего начать?

После вступления в собственность рекомендуем выполнять действия в таком алгоритме:

  • получить технический паспорт собственности
  • сделать проект перепланировки, учитывая санитарные и пожарные нормы
  • пригласить экспертов, таких как роспотребнадзор и пожарная служба
  • получить от города согласованный проект
  • оформлять акты скрытых работ и производить всю работу под техническим надзором специалистов
  • сдать проект и получить разрешение на ввод в эксплуатацию
🔨 К сожалению, часто собственники проводят ремонт без какого либо согласования, находят покупателя и продают ему не конкретную площадь с очерченными границами, а ту же самую долю в коммунальной квартире. Продавец может даже заключить договор для будущих кадастровых работ, но будьте осторожны — вероятнее всего он не будет выполнен.

🔵 О санузлах и антресолях

Часто после перепланировки комнаты коммунальные квартиры превращаются в двухуровневые студии с отдельными санузлами. Важно понимать, что большинство таких объектов являются несогласованными. К вентиляции и “мокрым точкам” дома существует много санитарных требований.

Санузел
✅ Например, санузлы не могут размещаться над кухней и жилыми зонами, если только площадь не находится на первом этаже, а коммерческие помещения обязаны делать собственную канализацию и вентиляцию. Единственное, что можно использовать, это подвал.

Согласовать второй этаж практически невозможно — помешают пожарные нормы. Часто владельцы идут в обход и согласовывают такие надстройки как антресоли для хранения, а фактически размещают на их месте спальное место с высотой меньше человеческого роста. Кроме того, что подниматься по крутой лестнице, ложиться и вставать с такого места крайне неудобно, во время пожарной тревоги эти факторы могут привести к летальному исходу. А вину за это понесёт собственник.

🔵 А может, и так сойдёт?

На практике, большая часть перепланировок остаётся несогласованной, но не советуем рисковать — последствия могут быть печальными. Даже если кто-то заверил вас, что вы имеете право не пускать жилищную инспекцию или роспотребнадзор в свою собственность, не забывайте о последствиях. После отказа вам оставят письмо с требованием подтвердить время, когда вы сможете показать объект. Если в течение месяца вы не отвечаете, то ждите повестку в суд. А если вы не появитесь и там, комиссия сможет осмотреть собственность уже по решению суда и без вас.

Вы всё ещё сможете сопротивляться и никого не пускать, однако после этого суд примет однозначное решение об отсутствии согласованной планировки. После нескольких штрафов и 90 дней, выделенных на приведение помещения в первоначальный вид вашу недвижимость выставят на торги. После продажи суд вычтет сумму на приведение в порядок квартиры и выдаст вам оставшуюся сумму. И не забывайте, что стоимость недвижимости на торгах гораздо ниже рыночной. Так что, у вас всё в порядке с перепланировкой?

Таким образом, на сегодняшний момент существует положительная судебная практика, которая в любом случае обяжет собственника помещения запустить проверку к себе, даже в жилую квартиру. Также в судебном порядке собственника заставят вернуть недвижимость к первоначальному виду, а в противном случае просто продадут её.

💭 Покупка доли в коммунальной квартире под бизнес

Чаще всего коммунальные квартиры продаются в домах, в которых уже очень давно не проводился капитальный ремонт. Когда вы приобретаете собственность в таком доме с целью коммерческого использования, вы должны подумать не только о своей выгоде и пожеланиях, но и о том, какие последствия может повлечь незаконное распределение ресурсов дома. Рассказываем, как быть честными и не ругаться с соседями.

⚫ Перепланировка перепланировке рознь

Любая перепланировка начинается с обследования и расчётов — эти обследования включают в себя нагрузку на несущие конструкции и перекрытия, а также расчёты по водопотреблению, водоотведению, электрической мощности и тепловому потреблению, на основании которых создаётся проект. Всё это нужно для того, чтобы сосуществовать комфортно с остальными и не забирать у соседей ресурсы. Кроме того, в нём должны быть проекты канализации, электрики и пожарной безопасности, а также заключение роспотребнадзора о том, что помещение пригодно к использованию под вашу цель. И в случае, если ваша цель была ложной, и в квартире, где по плану должно проживать пять человек, проживает 30, проблемы от соседей и жилищной инспекции не заставят долго ждать.

Перепланировка

⚫ О воде

Предположим, что вы приобрели коммунальную квартиру на 2 этаже, сделали из неё апартаменты и ежедневно в ней принимают душ 50 человек. Даже при наличии 4 или 5 санузлов давления в трубах не хватит, чтобы вода добралась до 4-5 этажа, особенно в старом фонде. А с дополнительным насосом, который обычно ставят владельцы хостелов, воды не будет у всего дома. Поэтому просто запомните: чтобы увеличить количество воды для себя, вы должны увеличить давление на весь дом. И да, это трудно, долго и дорого, но с помощью специалистов вы сможете добиться успеха.

⚫ И электричестве

Часто собственники коммерческих помещений не согласовывают увеличение мощности электроэнергии с соответствующими организациями, а просто договариваются с местными электриками на установку более мощного кабеля. Но по закону необходимо согласовать отдельный проект, на который выделяется отдельная мощность и отдельный кабель, если нагрузка дома вообще позволяет увеличить эту мощность. Увеличив мощность самостоятельно, вы не только создадите перерасход электроэнергии и дополнительную нагрузку на цепь дома, но и нарушите элементарные правила пожарной безопасности, подвергая риску каждого жителя дома.

Приобретение гостиничного бизнеса в жилом фонде — не самая удачная идея, ведь уже с октября оказание гостиничных услуг в таких домах станет незаконным. Кроме того, перед тем, как начать подготовку квартиры для оказания гостиничных услуг, вам предстоит трудный путь, включающий в себя замену всех приборов учёта и сдача этих учётов в ТСЖ или управляющую компанию, перезаключение договоров со всеми коммунальными службами. И не забывайте, что каждое действие по перепланировке, даже увеличение трубы или мощности сети, должно быть согласовано и с вашими соседями. И, вероятнее всего, они будут не рады такому соседству.

💼 Выбор бизнеса в гостиничной сфере

Сегодня на рынке гостиничного бизнеса представлены тысячи предложений. Среди изобилия вариантов встречается большое количество недобросовестных агентов, готовых обмануть клиента и продать гостиничный бизнес в любом виде.

Продажа недвижимости с незаконной перепланировкой, поддельные документы, не предназначенные для эксплуатации помещения — на пути к собственному отелю или хостелу можно столкнуться с серьёзными проблемами. Рассказываем, на что стоит обращать внимание перед такой важной покупкой.

🔴 О мансардах и цоколях

Представьте, что вам предлагают купить очаровательную гостиницу на мансарде жилого дома в самом центре Петербурга, а ещё лучше — уютный хостел в цоколе этого дома. Звучит очень заманчиво, только вот размещать людей в цоколях и подвалах по санитарным нормам категорически запрещено, и запрет этот никак не обойти. Те же санитарные нормы запрещают размещать в составе жилого дома гостиничный объект с этажами выше третьего, если в парадной, где размещается объект, есть квартиры. Это значит, что размещение людей в мансарде жилого дома незаконно. Более того, на мансарде дома, находящегося в составе жилого фонда невозможно согласовать перепланировку с целью оказания гостиничных услуг.

🔴 Решение есть

Этаж объекта перестанет быть вашей проблемой, если дом, в котором он находится, уже переведён в нежилой фонд. К счастью, таких домов Петербурге становится всё больше. Единственное, о чём необходимо позаботиться в этом случае — ширина лестничной клетки. Эта величина должна быть рассчитана в зависимости от потока людей и назначения объекта. Например, в офисных помещениях к этой величине предъявляются минимальные требования, ведь люди не остаются в них на ночь.

К гостиницам пожарные требования ужесточены, но при наличии лифта вы можете расположиться даже на верхних этажах — в этом случае главный вход в нежилое помещение и будет вашим изолированным входом. Но не забывайте: если площадь вашей гостиницы превышает 300 квадратных метров, нужно обязательно подумать и об эвакуационном выходе. И да, он также должен быть изолированным.

🔴 Дружите с соседями

На первых этажах жилых домов Петербурга сохранилось большое количество коммерческих помещений без изолированного входа. В таких помещениях практически всегда можно спроектировать изолированных вход.

Для этого необходимо:

  • выяснить, не находится ли здание под охраной комитета охраны памятников
  • получить разрешение на обустройство входа
  • провести обследование конструкции дома
  • выполнить проект
  • получить все соответствующие разрешения комитетов
  • провести общедомовое собрание и получить согласие всех собственников квартир на обустройство отдельного входа

И помните, что без согласия всех собственников спроектировать отдельный вход невозможно. К счастью, существует положительная практика, когда суд занимает сторону владельца коммерческого помещения. Для этого необходимо узнать, кому принадлежит территория, на которой будет располагаться крыльцо. Если двор приватизирован, нужно получить согласие жильцов на аренду земли перед будущим входом, а если нет — обратиться в комитет имущественных отношений за согласием на размещение крыльца. И не забудьте о комитете по градостроению, где вам дадут рекомендации по соблюдению общего облика.

🔴 Проверяйте и снова проверяйте

Даже если продавец предоставляет вам готовый проект помещения со всеми печатями и заверяет, что вы сможете сделать отдельный вход, ведь он уже согласован с жильцами и комитетами, не спешите с покупкой. Лучше подать в администрацию запрос о наличии согласованного проекта на обустройство отдельного входа.

Однако, даже наличие готового изолированного входа в коммерческом помещении не гарантирует того, что с ним не возникнет проблем. При покупке помещения важно помнить, что имеющийся вход может не быть узаконенным. Помочь сможет план ПИБ — подробная схема помещения, на которой указаны стены, проёмы, лоджии, ниши, коммуникации и каждое изменение в общедомовой конструкции. В идеале план ПИБ нужно заказывать при покупке любой недвижимости, а пренебрежение этим документом может привести вас к требованию суда о возвращении первоначального облика здания. И, конечно же, за ваш счёт.

Документы о перепланировке

Для того, чтобы принять безошибочное решение при покупке гостиничного бизнеса и не потерять средств, мы рекомендуем воспользоваться помощью специалистов по подобным сделкам.

Эксперты компании Альтера Инвест подробно изучат приобретаемый объект, зададут продавцу помещения необходимые вопросы и соберут нужную вам документацию. А после полного анализа предоставят вам заключение и расскажут обо всех существующих рисках. Благодаря помощи специалистов Альтера Инвест вы сумеете принять лучшее решение.

Средняя оценка: 5

Оценили: 22

Насколько полезен и интересен пост