В Новосибирске растёт интерес к коммерческой недвижимости с возможностью сдачи в аренду. Основной спрос формируется на торговые площади площадью от 30 до 300 кв.м, расположенные на первой линии, в районах с пешеходным и транспортным трафиком. Наибольший интерес у инвесторов вызывают помещения рядом с остановками, станциями метро и густонаселёнными жилыми кварталами.
Объекты коммерческих помещений востребованы под салоны красоты, мини-маркеты, аптеки, офисы обслуживания. Высокая плотность застройки и развитие жилых комплексов стимулируют спрос на торговые форматы «у дома». Уровень заполняемости в таких локациях превышает 92%.
По данным агентств, стоимость коммерческих помещений в центре варьируется от 160 тыс. до 310 тыс. рублей за кв.м. В спальных районах средняя цена — 95–130 тыс. руб./м². Доходность объектов при сдаче ее в аренду достигает 11–14% годовых.
Средняя стоимость покупки объекта коммерческой недвижимости под сдачу в аренду составляет от 9 до 22 млн рублей. При площади 120 кв.м и ставке аренды 1 600–2 200 руб./м² можно рассчитывать на месячную выручку от 190 000 до 260 000 рублей. Окупаемость проекта — 6–8 лет без учёта роста стоимости активов.
Сравнительный анализ показывает, что при площади от 300 кв.м и разделении на несколько арендаторов, можно повысить общую рентабельность. Прибыльность зависит от локации, состояния помещения, текущего спроса, формата бизнеса арендаторов.
Значение имеет и наличие ремонта, вывески, витрин, места под рекламу. Часто коммерческие помещения с арендатором стоят дороже на 15–20%, но обеспечивают стабильный денежный поток с первого месяца.
Покупателями коммерческой недвижимости становятся как частные инвесторы, так и компании, желающие купить площади под пассивный доход. Среди них — юристы, владельцы IT-компаний, бизнесмены с опытом в торговле и недвижимости.
Выбор делается в пользу торговых помещений, расположенных в оживлённых локациях. Также растёт спрос на объекты свободного назначения, которые подойдут для сдачи помещений в аренду под различные форматы бизнеса.
Особое внимание уделяется торговым площадям с доступом к парковке, витринам, наличием систем кондиционирования и возможностью перепланировки. Это делает недвижимость универсальной и востребованной.
Для покупки торгового помещения площадью до 200 м² используются как собственные средства, так и банковское финансирование. Наиболее популярны ипотечные программы на коммерческую недвижимость со ставками от 13% годовых и первоначальным взносом от 20%.
Покупатели также используют капитал от продажи других активов, включая квартиры или доли в бизнесе. Для юридических лиц актуальна лизинговая схема или кредит под залог приобретаемой недвижимости.
Покупка торговой площади через ИП или ООО позволяет в дальнейшем оптимизировать налогообложение и сдавать помещение в аренду официально с выставлением счетов.
Оформление права собственности на коммерческое помещение проходит через Росреестр. Стандартный срок регистрации — от 5 до 10 рабочих дней. При этом важно проверить отсутствие обременений и наличие технического плана с актуальной площадью.
Если торговое помещение площадью приобретается с арендатором, важно изучить договор аренды: его срок, размер платы, график платежей и ответственность сторон. В сделке нередко участвует оценщик, юрист, брокер и представитель банка.
Регистрация ИП или ООО для управления объектом не обязательна, но позволяет вести учёт, распределять расходы и законно оформлять сдачу помещений в аренду.
Если объект приобретён без действующего арендатора, владелец должен самостоятельно организовать процесс поиска. Используются платформы по коммерческой недвижимости, работа с агентствами, прямые предложения сетевым ритейлерам или салонам красоты.
Владельцы торговых помещений чаще всего размещают объявления в ЦИАН, Авито, на специализированных форумах. В описании обязательно указывают площадь, расположение, наличие входа с улицы, отделку, коммуникации.
Часто потенциальный арендатор ищет торговую точку с возможностью вывески на фасаде, с витринным остеклением и доступом к высокому трафику. Наличие пешеходного и транспортного потока — критически важный фактор.
Для быстрой сдачи в аренду используют комплексный подход: профессиональные фотографии, виртуальные туры, указание условий аренды и гибкой схемы платежей. Эффективны email-рассылки по базе арендаторов, реклама в Telegram-каналах, размещение на входной группе здания.
После заключения договора важно отслеживать своевременность оплат, соблюдение условий использования торгового помещения, индексировать ставку раз в 12 месяцев. При смене арендатора — оперативно перезапускать рекламную кампанию.
Россия