Рынок апарт-отелей в Санкт-Петербурге демонстрирует стабильный рост, обусловленный высоким туристическим потоком и увеличением спроса на краткосрочную аренду. В 2023 году число прибывших туристов превысило 10 млн человек, что создает благоприятные условия для развития сектора.
Анализ конкурентов показывает, что ключевые игроки сосредоточены в центре города, ориентируются на бизнес-туристов и гостей, приезжающих на длительный срок. В среднем, уровень загрузки апарт-отелей в сезон превышает 80%. Наибольшим спросом пользуются апартаменты площадью 30-50 м² с развитой инфраструктурой.
Доходность инвестиций в апартаменты варьируется от 7% до 12% годовых. Средняя стоимость покупки – от 8 млн рублей, а ежемесячный доход от сдачи в аренду – от 80 тыс. рублей. Окупаемость инвестиций составляет 8-10 лет.
Основные клиенты апарт-отелей – бизнесмены, IT-специалисты, семьи с детьми и иностранные туристы. Им важны удобное расположение, комфорт и наличие сервиса.
Для продвижения апарт-отеля необходимо использовать онлайн-каналы (SEO, контекстную рекламу, соцсети), а также партнерские программы с туристическими компаниями.
Приобретение апартаментов для сдачи возможно за счет собственных средств, ипотеки или привлеченных инвесторов. Средний размер кредита – 60% от стоимости объекта.
Для работы в формате апарт-отеля требуется регистрация юрлица и получение разрешительных документов, в том числе лицензий на гостиничную деятельность.
Для эффективной работы необходимы администраторы, клининговый персонал и сотрудники технической поддержки. Оптимальный штат – 1 сотрудник на 10 апартаментов.
Перед открытием важно провести рекламную кампанию, создать сайт, зарегистрироваться на популярных площадках бронирования.
Оптимальные каналы – контекстная реклама, соцсети, блогеры, агрегаторы (Booking, Airbnb).
Основные показатели: заполняемость номеров, средняя цена за сутки, доходность.
Анализ данных позволяет оптимизировать ценообразование и маркетинг для повышения прибыли.
На рынке недвижимости Санкт-Петербурга заметен устойчивый спрос на апартаменты, которые предназначены не для собственного проживания, а для последующей сдачи в аренду. Спрос формируют не только частные инвесторы, но и представители малого бизнеса. Апартаменты сдаются в аренду как на длительный, так и на краткосрочный период — спрос сохраняется круглый год.
Средняя стоимость апартаментов, выставленных на продажу в центре Санкт-Петербурга, варьируется от 8,5 до 15,2 млн рублей. Чем ближе объект к историческому ядру, тем выше цена и потенциальный доход от аренды. Купить для сдачи в аренду недвижимость — стратегическое решение, особенно в туристически активных зонах города.
Покупка строящихся апартаментов позволяет инвесторам рассчитывать на рост стоимости объекта на этапе ввода в эксплуатацию. Такие вложения часто обеспечивают доходность выше, чем депозиты или ОФЗ, особенно при правильной модели управления.
По состоянию на конец 2024 года, Санкт-Петербург занимает второе место по объёму сделок на рынке апартаментов после Москвы. Количество объектов в стадии строительства превышает 90 проектов. Большая часть — в Адмиралтейском, Центральном и Московском районах. Особенно популярны лоты на первом этаже, где возможна организация аренды под офис или студию.
Конкуренция на рынке умеренная. Основной акцент делают на расположение, транспортную доступность, наличие ремонта и статус жилого комплекса. Однако названия брендов здесь указывать не будем, чтобы сохранить объективность и прозрачность обзора.
Клиенты, интересующиеся покупкой квартиры под аренду, чаще всего ориентируются на объекты площадью от 25 до 40 кв.м. Такие лоты легче сдавать, а окупаемость составляет в среднем от 8 до 11 лет. Сдавать в аренду большие площади менее выгодно — спрос на них ниже.
Сумма первоначальных инвестиций варьируется от 6 до 12 млн рублей. Для премиального сегмента — от 15 млн и выше. Финансовые прогнозы зависят от локации, текущих ставок аренды, режима налогообложения (НПД, самозанятые, ИП). Доходность по сдаче в аренду в Центральном районе может достигать 10,3% годовых, в других районах — от 5,7% до 8,2%.
Согласно аналитике ЦБ, за последние 3 года инвестиции в апартаменты демонстрируют среднегодовой рост на уровне 12–15%. При этом спрос на аренду вырос на 28% по сравнению с 2021 годом. Основной приток арендаторов — студенты, командированные, туристы, фрилансеры. В центре Санкт-Петербурга спрос стабильно превышает предложение.
Портрет покупателя: 63% — частные инвесторы с капиталом до 20 млн рублей, 27% — индивидуальные предприниматели, 10% — управляющие компании. Их цель — сдача в аренду для получения пассивного дохода. В приоритете — объекты с отделкой, близкие к метро и туристическим маршрутам.
Маркетинговая стратегия начинается с чёткого позиционирования: короткие сроки заселения, наличие мебели и техники, чистота, безопасный подъезд. Эффективнее всего работает таргетинг на агрегаторах аренды, контекстная реклама и геолокационные push-уведомления. Квартиры в центре легче рекламировать через блогеров и локальные каналы.
Объекты с хорошими фото и подробным описанием встают в выдаче выше. Рекламный бюджет — не менее 3–5% от годового дохода с объекта. Интересно, что при автоматизированном управлении (например, через сервисы краткосрочной аренды) возможно получить дополнительную доходность до 1,7% за счёт повышенной заполняемости.
Для выхода на рынок потребуется регистрация ИП или ООО. Регистрация в налоговой проходит в течение 3–5 рабочих дней. Покупка квартиры или апартаментов оформляется через нотариуса или в Росреестре с участием МФЦ.
Товарный знак не обязателен, если не планируется создание бренда под управлением нескольких объектов. Но при этом желательно зарегистрировать уникальное название, чтобы избежать конфликтов с управляющими компаниями.
Необходимость получения лицензии зависит от вида сдачи: при краткосрочной аренде — регистрация гостиничной деятельности, при долгосрочной — стандартный договор аренды. Апартаменты, по закону, не всегда приравниваются к жилому фонду, что влияет на налогообложение и режим использования.
Для качественного сервиса потребуется штат: администратор, клинер, бухгалтер, специалист по продвижению. В случае масштабирования — управляющий и специалист по юридическим вопросам. Организация работы может быть удалённой или с офисом — зависит от количества объектов и типа аренды.
Инвестиции в апарт отель остаются одним из самых стабильных решений на рынке доходной недвижимости Санкт-Петербурга. По данным федеральных аналитиков, спрос на апартаменты в апарт отеле за 2024 год увеличился на 17%, а объём сделок в сегменте вырос на 22% по сравнению с предыдущим годом.
Наиболее активно приобретают апартаменты в апарт отелях с локацией в районах с развитой транспортной и туристической инфраструктурой. Покупатели интересуются как объектами в шаговой доступности от метро, так и апартаментами с управлением через опытную управляющую компанию. Выбирают преимущественно студии и компактные решения, обеспечивающие быструю сдачу.
В сегменте апарт отелей наблюдается высокая плотность конкуренции, при этом каждый комплекс предлагает уникальные преимущества: от фитнес-зоны и высокоскоростного интернета до панорамного лобби и расширенных зон отдыха.
Средняя стоимость апартаментов в современных апарт отелях Санкт-Петербурга колеблется от 6 до 12 млн рублей. При этом доходность таких объектов варьируется от 7% до 12% годовых в зависимости от уровня сервиса, управления и загруженности объекта.
Рентабельность напрямую зависит от формата управляющей компании. Если апартаменты передаются под управление профессионалам, они обеспечивают высокий среднегодовой доход, который не требует участия собственника. Это особенно актуально для покупателей, рассматривающих купить апартаменты в инвестиционных целях.
При грамотном подходе инвестиции в апарт отель окупаются за 7–9 лет. Многие компании дополнительно предлагают гарантированную доходность на уровне 8% в первые 3 года после покупки. Это снижает риски и облегчает финансовое планирование.
Основной спрос на апартаменты в апарт отелях формируют частные инвесторы из регионов и Петербурга, а также представители малого бизнеса, желающие получить стабильный пассивный доход. Интерес особенно высок к апартаментам с возможностью круглогодичной сдачи.
В маркетинге акцент делают на локацию, возможности управления, прозрачную отчётность, условия работы с управляющей компанией. Визуальный контент (фото и видео лобби, пространств, видов из окон), онлайн-обзоры, интервью с собственниками — одни из самых эффективных инструментов привлечения клиентов.
Для цифрового продвижения применяются таргетированные кампании, геолокационные объявления, SEO с ключевыми словами вроде купить апартаменты или апартаменты отеле. Наибольшую конверсию дают прямые рассылки по базе инвесторов.
Минимальный входной порог для приобретения апартаментов в апарт отеле в пределах Санкт-Петербурга составляет 5,5 млн рублей. Стоимость варьируется в зависимости от площади, этажа, наличия отделки и опций управления.
Дополнительно учитываются расходы на оформление сделки, налог на имущество, услуги нотариуса и сопровождение от компании-застройщика. Эти издержки могут составлять до 8% от общей суммы покупки. Многие управляющие компании включают первичную настройку системы сдачи в базовую стоимость.
Если рассматривается апарт отель с уже готовым пакетом управления, расходы на запуск сводятся к минимуму. Это ускоряет выход на доход и делает объект привлекательным для инвесторов, заинтересованных в быстрой сдаче.
Для покупки апартаментов в апарт отеле можно использовать собственные накопления, банковскую ипотеку или привлечение частных инвесторов. Банки охотно кредитуют такие сделки, особенно при наличии договора с управляющей компанией и финансовой модели с расчётом доходности.
Некоторые управляющие компании сотрудничают с банками и предоставляют преференции по ипотечным программам: сниженная ставка, ускоренная проверка документов, отсрочка первого платежа. Такой подход снижает барьеры входа и расширяет круг потенциальных покупателей.
Также можно использовать инвестиционные платформы или коллективные инвестиции — в этом случае одним проектом может владеть несколько лиц, а сдача осуществляется централизованно с последующим распределением прибыли.
Процесс оформления покупки апартаментов в апарт отеле включает регистрацию договора долевого участия либо купли-продажи. Стандартный срок сделки — от 7 до 14 рабочих дней. Дополнительно необходимо подписать договор с управляющей компанией, которая будет заниматься управлением и сдачей.
В случае участия в долевом строительстве потребуется регистрация в Росреестре, оплата госпошлины и подписание акта приёма-передачи. На этом этапе важно проверить все параметры объекта: площадь, наличие отделки, меблировки, подключения к инженерным сетям.
Если апарт отель уже функционирует, то оформление занимает меньше времени, так как все регистрационные действия выполнены. В этом случае договор с управляющей компанией вступает в силу сразу после подписания.
Для сдачи апартаментов в апарт отеле не требуется получение специальных лицензий, так как управление объектом осуществляется через лицензированную управляющую компанию. Она обеспечивает соблюдение санитарных, противопожарных и налоговых норм.
Владелец апартаментов не участвует в операционных процессах, поэтому освобождён от необходимости получения ИП или других разрешений. Все вопросы, связанные с размещением гостей, ведением учёта и контролем, берет на себя компания, управляющая объектом.
Если же планируется самостоятельная сдача, потребуется оформление статуса самозанятого или ИП и соответствующее уведомление контролирующих органов.
В управлении апарт отелем ключевую роль играет штат управляющей компании. Это ресепшн, технический персонал, специалисты по клинингу, бухгалтерия и маркетинг. Все они обеспечивают бесперебойную сдачу и высокий уровень сервиса для гостей.
Собственник апартаментов не привлекается к ежедневной работе — все вопросы решаются в рамках договора. Это позволяет сохранить свободу действий и получать стабильный доход, не вникая в операционные задачи.
Если объект работает по модели "консьерж-сервис", в штате есть отдельные сотрудники, отвечающие за коммуникацию с проживающими, бронирование, доставку и организацию досуга.
При покупке апартаментов в новом апарт отеле старт сдачи начинается после ввода объекта в эксплуатацию и подписания договора с управляющей компанией. Она размещает объекты на всех популярных площадках — от Booking до Avito — и занимается ценообразованием, фото, отзывами.
На этапе запуска важно подготовить апартаменты: мебель, техника, текстиль, мелкие элементы интерьера. Обычно такие решения предоставляются застройщиком по договору "под ключ". Иногда владельцы инвестируют дополнительно для повышения стоимости посуточной аренды.
Запуск сопровождается рекламной кампанией от компании-оператора: наружная реклама, таргет, контекст, рассылки по базе клиентов. Это позволяет уже в первый месяц выйти на загрузку выше 60% при правильно выбранной локации и уровне сервиса.
Россия 