В Санкт-Петербурге предложение комнат в общежитии остаётся актуальным на фоне высокого спроса со стороны студентов, работников временных проектов, приезжих и арендаторов с ограниченным бюджетом. По данным городской статистики, численность учащихся вузов превышает 340 тыс. человек, из них около половины арендуют жильё.
Продажа объектов формата комнаты в общежитии осуществляется как на вторичном, так и на первичном рынке, включая реконструированные здания и бывшие общественные корпуса промышленных предприятий. Такие объекты отличаются низким входным порогом: средняя цена на комнату в 2024 году составляет 1,1–2,3 млн рублей в зависимости от района, состояния здания и наличия права собственности.
Потенциальные клиенты — это не только конечные пользователи, но и инвесторы. Они приобретают комнаты для сдачи в аренду или перепродажи. Доходность таких вложений колеблется в пределах 8–11% годовых. Особенно востребованы объекты, где в наличии уже оформлено право собственности на конкретное помещение.
Рынок насыщен предложениями в Невском, Красногвардейском и Фрунзенском районах, где отмечается плотная концентрация вузов и хостелов. Здесь можно купить комнату в здании общежитного типа с площадью от 9 до 18 м² и общей кухней на этаже. Плотность конкуренции выше вблизи станций метро.
Цены на комнаты в общежитиях колеблются от 950 тыс. до 3,2 млн рублей. Наиболее дешёвые варианты — без ремонта, в старых зданиях. Максимальные значения достигаются при полной реновации и юридически чистом статусе недвижимости. Налоги и коммунальные платежи по таким объектам сопоставимы с затратами на малогабаритные квартиры — от 3 000 до 5 500 рублей в месяц.
Преимущество формата — возможность использования объекта как инвестиционного. В среднем комнату в общежитии сдают за 12 000–18 000 рублей в месяц. Это выше доходности однокомнатных квартир в тех же локациях. При этом объект легко обслуживается, требует минимальных вложений в эксплуатацию.
Большинство предложений доступно к покупке с оформлением сделки в течение 7–10 дней. Если право собственности на жилых помещений уже зарегистрировано, процесс значительно ускоряется. Также такие объекты допускаются к приобретению в ипотеку, включая специальные программы для студентов и молодых специалистов.
Покупка комнаты в общежитии требует обязательной проверки правоустанавливающих документов. Основной критерий — наличие права собственности у продавца. В случае долевой собственности от всех совладельцев должно быть получено нотариальное согласие на продажу.
Регистрация сделки осуществляется через МФЦ или нотариуса. При наличии полного пакета документов, включая кадастровый паспорт, договор купли-продажи и акт приёма-передачи, процедура занимает 7–9 рабочих дней. Оформить можно не только физическому лицу, но и юрлицу, если приобретается общежитие как инвестиционный актив.
Если общежитие используется в рамках коммерческого размещения — например, сдача комнат в аренду посуточно, потребуется постановка объекта на учёт в местной администрации. Важно соблюдение санитарных и пожарных норм. Однако покупка комнаты в общежитии с целью проживания не требует получения специальных лицензий.
Если здание переводится под формат мини-гостиницы или хостела, потребуется проектная документация и акт ввода объекта в эксплуатацию в новом статусе. Для обычных сделок по купле комнаты в статусе жилого помещения эти действия не требуются.
При покупке всего здания — например, общежития с десятками комнат — потребуется наём технического персонала. Это уборка, охрана, администратор. Штат формируется из 3–5 человек. Вариант для инвесторов: передать управление управляющей компании или хостел-оператору на условиях процента от дохода.
Если приобретается одна комната, самостоятельное обслуживание минимально. Владельцу достаточно обеспечить своевременную оплату коммунальных платежей и контроль состояния помещения. В Санкт-Петербурге действует множество сервисов по аренде, позволяющих автоматизировать взаимодействие с арендаторами.
После регистрации права собственности комнату можно сразу выставлять на продажу или сдавать в аренду. Пригодны такие каналы, как профильные сайты по недвижимости, социальные сети, а также агрегаторы аренды. Размещение фото, указание площади и состояния — минимальный набор для запуска.
В первые недели после публикации спрос формируют арендаторы, ищущие недвижимость без посредников. При грамотно оформленном объявлении и ценовой доступности звонки поступают уже в течение 1–2 дней. Продажа комнаты как готового арендного актива возможна через инвестиционные площадки.
Средний срок экспозиции комнаты с правом собственности — 25–40 дней. В сезон (весна и осень) — короче, летом — немного дольше. Часто используется практика одновременного размещения на аренду и продажу, в зависимости от откликов аудитории.
Россия 