На рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга отмечается устойчивая тенденция к росту интереса к объектам, обладающим стабильным доходом. Торгово развлекательный центр представляет собой актив с потенциалом для получения дохода не только от аренды помещений, но и от операционного бизнеса.
По данным аналитиков, средняя заполняемость по таким объектам в Северо-Западном регионе сохраняется на уровне 92–96%, особенно в местах с развитой инфраструктурой и высокой плотностью населения. Основную долю арендаторов составляют салоны красоты, магазины, кафе, а также фитнес-клубы, что обеспечивает высокую диверсификацию потока посетителей.
В большинстве случаев объекты, находящиеся в радиусе до 3 км от жилых массивов, показывают лучшую динамику загрузки. Торговый центр с доступом к остановкам общественного транспорта и паркингом на 80+ машиномест пользуется спросом у арендаторов разного сегмента.
Уровень конкуренции в центральной части города выше, однако многие торгово развлекательные центры в спальных районах показывают более стабильную окупаемость за счёт сниженного уровня арендной ставки и минимизации простоев. Популярными якорными арендаторами остаются супермаркеты, аптеки и различные салоны красоты.
Прогнозирование доходности проводится с учётом текущего заполнения, средней арендной ставки (от 1800 до 2500 руб./кв.м), расходов на эксплуатацию и налогов. При 85% загрузке, объект площадью 3000 кв.м. способен приносить до 6,8 млн рублей чистой прибыли в год.
Срок окупаемости проекта — 7–9 лет, в зависимости от уровня инвестиций в ремонт и маркетинг. При этом дополнительные услуги (открытие детского клуба, зона доставки или салона) увеличивают общую рентабельность до 16–18%.
Основной трафик — жители ближайших кварталов. Для эффективной загрузки необходимо продвигать объекты, рассчитанные на повседневные потребности: продуктовые магазины, кафе, медицинские кабинеты, салоны красоты. В приоритете — молодые семьи, пожилые жители и офисные сотрудники, проживающие или работающие рядом.
При планировании стоит учесть и детскую аудиторию — востребованы игровые зоны, шоу-программы и клубы, ориентированные на детей. Привлечение качественных арендаторов с опытом в торговом бизнесе снижает риски простоя.
Чтобы купить бизнес, связанный с управлением торговой площадкой, потребуется от 60 до 120 млн рублей. Финальные суммы зависят от площади, состояния здания и контракта с арендаторами. В большинстве случаев предприниматели обращаются к банкам, инвесторам, используют франчайзинг или оформляют льготный кредит на развитие.
Финансирование можно получить также через частные инвестиционные фонды. Один из устойчивых трендов — привлечение средств под залог объекта, если он уже построен и имеет доход.
После выбора объекта и подписания договора купли-продажи необходимо зарегистрировать юридическое лицо. Оформление товарного знака, особенно при запуске на базе франшизы, усиливает позиции на рынке и позволяет увеличить узнаваемость среди клиентов.
Если предполагается наличие салона или кафе на территории, потребуется санитарно-эпидемиологическое заключение, согласование с пожарной инспекцией и лицензия на реализацию определённых видов продукции.
Для обеспечения бесперебойной работы центра рекомендуется привлекать администратора, специалиста по аренде, бухгалтера и управляющего. В случае открытия фитнес-центра или производства на территории комплекса необходим технический персонал.
Офис может располагаться непосредственно в здании торгового центра, с отдельным входом для сотрудников. Это упрощает коммуникации между командами и арендаторами.
Запуск сопровождается локальной рекламной кампанией, включающей наружную рекламу, продвижение в соцсетях, а также мероприятия на площадке: розыгрыши, мастер-классы, запуск детской зоны или шоу-программ. Первый поток клиентов формируется из жителей ближайших домов, посетителей салонов красоты и арендаторов.
В течение первого месяца важно собирать обратную связь и корректировать позиционирование арендаторов на основе поведения аудитории.
Продвижение центра осуществляется по модели многоуровневой коммуникации: реклама, PR, работа с партнёрами. Основные акценты делаются на видимость в районах охвата — баннеры, реклама в лифтах, объявления в местных СМИ и онлайн-картах. При этом купить бизнес в сфере аренды — это не просто инвестиция, а системная работа с арендаторами.
Каждый центр должен иметь собственную digital-стратегию: сайт с каталогом арендаторов, активное ведение соцсетей, привязка к геолокации и системы Push-уведомлений. Это позволяет не только отслеживать поведение посетителей, но и точечно влиять на трафик.
Из всех инструментов самым рентабельным остаётся наружная реклама — щиты, остановки, баннеры на фасадах. Она обеспечивает устойчивый приток посетителей, особенно в зоне охвата до 2 км. Также хорошо работают объявления в печатных изданиях, ориентированных на район проживания.
Онлайн-среда требует гибкости. Продвижение через Instagram, Telegram и Яндекс.Дзен обеспечивает точный охват по интересам. Особый акцент стоит сделать на таргетинг жителей конкретного квартала и настройку ретаргетинга — особенно при открытии новых салонов, кафе или развлекательных зон.
Для оценки успеха проекта фиксируются следующие метрики: уровень заполняемости, средняя выручка арендаторов, трафик (пешеходный и автомобильный), длительность аренды. Также отслеживаются расходы на эксплуатацию и маркетинг.
Регулярный сбор статистики по всем зонам центра (включая салон красоты, фитнес и зоны детей) позволяет оперативно выявлять слабые места. Используются данные с камер подсчёта, отчёты арендаторов, формы обратной связи от посетителей.
После анализа статистики проводится ревизия маркетинговых каналов. Если, например, онлайн-продвижение салона красоты показывает низкую конверсию — перераспределяются бюджеты в пользу офлайн-рекламы или акций. Для увеличения трафика в торгово развлекательный центр можно организовать ивенты: обучающие мастер-классы, шоу, выставки, игры.
Увеличение потока фиксируется по динамике дохода арендаторов, числу повторных посещений и росту заявок от потенциальных арендаторов, в том числе из сфер доставки, мини-производства и оптовой торговли.
Для тех, кто решил купить бизнес подобного формата, важно учитывать статус объекта. Земля под зданием должна находиться в собственности или быть оформлена в долгосрочную аренду. Любые изменения в конфигурации зданий требуют согласований с администрацией.
При наличии отдельных помещений под салон красоты, бассейн, спорт или клуб — необходимо обеспечить соблюдение норм Роспотребнадзора и МЧС. Также важно наличие зоны хранения оборудования и удобного подъезда для поставок.
Россия 