25

Инвестиции в недвижимость: куда выгоднее вложить деньги

Разнер Григорий Эксперт по инвестициям
20.02.2018 7 минут чтения

Часто перед человеком встает вопрос, куда инвестировать накопления, чтобы сохранить их и преумножить.Недвижимость — понятный и осязаемый вариант, ценный в любое время.

Сравним особенности инвестирования в жилую, коммерческую и гостиничную недвижимость и найдем самый выгодный вариант.

Почему люди выбирают недвижимость

Люди инвестируют в недвижимость, потому что это простой и понятный, осязаемый актив. В отличие от кажущихся мифическими акций, облигаций и вкладов, квартира или дом — реально существующий, материальный результат вложения денег.

Недвижимость не пропадет из-за банкротства банка или эмитента, не выйдет из моды, не обесценится. Недвижимость — актив, который всегда можно применить для непосредственно собственного использования или сдачи в аренду.

Инвестиции в недвижимость
Недвижимость ценится вне зависимости от политической или экономической обстановки в стране.

Если жилая недвижимость часто приобретается для себя или для детей, то коммерческая недвижимость и помещения под отели — инвестиционные варианты.

Инвестиции в жилую недвижимость

В жилую недвижимость обычно вкладываются начинающие инвесторы: это понятный инструмент, с которым они ежедневно сталкиваются. Не нужно углубляться в особенности этого типа недвижимости, ведь оплата коммунальных услуг, налоги и прочие платежи за жилье знакомы на собственном примере.

Покупка недвижимости для проживания — не классический пример инвестиции. Однако это актив, который можно использовать для получения постоянного дохода или продажи.

Для большинства россиян жилая недвижимость — не инвестиция, а источник расходов.

Для получения дохода жилую недвижимость сдают в аренду. Это приносит доход 3-4% годовых. Таким образом, за счет аренды квартира окупится за 25-33 года.

Сдача жилья в аренду поможет отбить часть затрат на приобретение, пока подрастают дети или пока вы живете в другом месте, но как инструмент для получения дохода не рекомендуется из-за низкой окупаемости.

Покупка с целью последующей продажи целесообразна только если приобрести квартиру на этапе котлована, а общая сумма затрат существенно превысит ориентировочную стоимость продажи. При этом остается риск, что строительство затянется, остановится или что жилье окажется ненадлежащего качества.

Инвестиции в строящуюся недвижимость
Покупать строящуюся недвижимость рискованно и не всегда выгодно.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

В коммерческую недвижимость вкладываются более опытные и дальновидные инвесторы, которые внимательно подходят к анализу и оценке затрат и возможных выгод.

Самый популярный тип коммерческой недвижимости по информации ДП — торговая, на ее долю приходится 40% сделок. Офисы также востребованы — 34% сделок. И это объяснимо: торговый сегмент — самый популярный по России, а офисы нужны большинству компаний.

Вложения в коммерческие помещения в России в 2 раза меньше, чем в жилую, но ежегодно растут за счет покупки мелких и средних объектов частными инвесторами.

Сдача в аренду коммерческих помещений приносит в среднем 10% годовых и окупает вложения за 10 лет.

Аренда недвижимости
В среднем 1 кв.м. коммерческой недвижимости в аренду приносит 1000 рублей дохода.

Инвестиции в отель с помещением в собственности

Этот тип инвестиций совмещает сразу два — бизнес и коммерческую недвижимость. Покупка помещения под гостиницу выгодна тем, что собственник отеля не зависит от условий и настроений арендодателя, может менять интерьер под свои цели.

Отель в собственности окупается за 6-8 лет и приносит доход 14-16% годовых. Это выгоднее, чем иная коммерческая недвижимость, и в 2 раза выше ключевой ставки Центробанка РФ (на февраль 2018 года).

При грамотном ведении бизнеса доход будет стабильным и превысит указанные значения.

Дополнительная выгода — после того, как гостиница окупится, помещение станет вашей полной собственностью. В отличие от отеля с арендой, где в течение нескольких лет вы будете оплачивать только право пользоваться помещением.

Решили приобрести отель в собственность и начать зарабатывать?

Выгодное предложение — профессиональный отель 3* в Санкт-Петербурге!

  • Подтвержденная прибыль
  • Пройденная классификация
  • Договор с управляющей компанией
  • Профессиональное обучение гостиничному бизнесу

Узнайте детали предложения и ознакомьтесь с гостиницей от опытных отельеров!

Туристические направления России активно продвигаются за границу на государственном уровне, поток туристов растет с каждым годом. Например, Георгий Полтавченко уверен, что Санкт-Петербург сможет принимать ежегодно до 17 млн туристов.

Иностранцы приезжают полюбоваться на загадочную Россию, а соотечественники отправляются в туры по Родине из патриотизма, в силу ограниченного бюджета или просто из интереса. Так что гостиничный бизнес на пике популярности, и прибыльность его будет только расти.

Недвижимость или вклад?

Часто перед инвестором встает выбор: купить доходную недвижимость или положить деньги в банк под процент. Разберем обе инвестиционные стратегии.

Предположим, у Сергея есть инвестиционный капитал — 50'000'000 рублей, а горизонт планирования —10 лет. Для простоты расчетов возьмем максимальные сроки окупаемости гостиничного бизнеса — 10 лет (или 10% годовых) и банковскую ставку 7% годовых.

Вариант 1

Сергей кладет капитал в банк на 10 лет под 7% годовых. По формуле расчета прироста капитала при заданной процентной ставке (K(n)=R(0)*(1+i)^n) получается: 50'000'000 * 1,967^10 = 98'350'000 рублей = 50 млн(первоначальный капитал) + 48,35 млн (капитализация).

Если не трогать вклад в течение 10 лет, а с банком ничего не случится, к концу отчетного периода на счету будет 98’350’000 рублей. Однако эта сумма из-за инфляции за 10 лет будет обладать более низкой покупательской способностью, чем на момент инвестирования.

Вариант 2

Сергей вкладывает те же 50'000'000 рублей в покупку гостиничного бизнеса. В примере рассматриваем пессимистичный сценарий с 10-летней окупаемостью. Предположим, каждый год Сергей относит годовую прибыль в банк из первого примера.

Воспользуемся формулой рефинансирования при заданной процентной ставке: K(n) = K*[((1+i)^(n-1)-1)/i]*(1+i), где K = капитал, j = банковская процентная ставка, n = период времени.

50’000’000 * 12,82 * 1,07 = 64’082’000 рублей. Выходит, за тот же период на счету окажется минимум 64 миллиона рублей + останется недвижимость, которая вырастет в цене + работающий бизнес с постоянным доходом.

Расчет прибыльности вложений
Инвестиции в недвижимость выгоднее, чем банковский вклад.

Даже без учета роста стоимости недвижимости и бизнеса, через 10 лет у Сергея будут активы на 50’000’000 (первоначальная стоимость недвижимости без учета роста) + 64’000’000 на счету = 114’000’000 рублей, по самым скромным подсчетам.

Универсальность гостиничных помещений

Помещение, подходящее под гостиницу, изначально создано и оборудовано для жизни людей, поэтому пустовать будет только если закрыть его на ключ. Прибавьте к этому удобное местоположение и планировку — такое помещение переоборудуется под любой формат, если возникнет необходимость.

Кроме того, гостиничное помещение высоколиквидно, на него всегда есть спрос в силу вариативности применения. В короткие сроки оно конвертируется в деньги — продать или сдать в аренду.

Жилье или гостиница?

Самый выгодный и доходный вариант инвестирования — покупка гостиничного бизнеса с помещением в собственности. Вы одновременно получаете актив в виде недвижимости и действующий бизнес, который приносит прибыль и ускоряет окупаемость вложений.

С учетом развития российского туризма доходность ожидается даже выше указанной.

Покупка жилой недвижимости подойдет тем, кто задумывается о покупке жилья для себя или детей на будущее. Сдача в аренду вернет часть вложений, но в качестве инвестиции такой вариант не очень эффективен.

Если вы задумываетесь о покупке жилья для подрастающего отпрыска, рассмотрите покупку отеля. Взрослый ребенок сможет с комфортом проживать в гостинице, параллельно получая навыки обращения с бизнесом. Тем временем отель будет приносить вам доход.

Инвестиции в гостиницу
Отель приносит доход и учит управлению бизнесом.

Покупка жилья для себя тоже не так выгодна, как кажется большинству. Квартира — источник расходов, а не улучшения благосостояния.

Купив квартиру площадью 80 кв.м., вы будете лишь тратить деньги на возможность там жить: проценты по ипотеке, коммунальные услуги, ремонт, мебель и прочие текущие расходы.

Амортизацию жилой недвижимости оплачивает арендодатель, а коммерческой — арендатор.

Купив 80 кв.м. коммерческой недвижимости за те же деньги, вы будете получать минимум 80’000 рублей прибыли ежемесячно. И это только от сдачи помещений в аренду, гостиничный бизнес принесет больший доход. Этой суммы хватит, чтоб с лихвой покрыть расходы на аренду квартиры в удобном месте города, а остаток будет наращивать капитал.

Выбирайте способ вложения денег с умом, и удачных вам инвестиций!

Средняя оценка: 4.7

Оценили: 21

Насколько полезен и интересен пост