Перед тем как продать участок земли сельхозназначения, необходимо понять правовой режим объекта. Особенности земель сельскохозяйственного назначения регулируются федеральным и региональным законодательством. Продажа земельного участка этой категории требует учёта ограничений по использованию, а также порядка согласования с органами власти.
Если вы хотите продать участок земли площадью более 1 гектара, потребуется соблюдение процедуры уведомления субъекта Российской Федерации — а именно органа исполнительной власти. Этот орган, в свою очередь, вправе воспользоваться преимущественным правом покупки. Извещение о намерении продать участок направляется в письменной форме с указанием цены и условий.
В случае отказа или отсутствия ответа в течение 30 дней, земельный участок можно продать третьему лицу. Это правило действует на основании закона о обороте земель сельскохозяйственного назначения. Документальное подтверждение отсутствия интереса со стороны субъекта Российской Федерации нужно сохранять для государственной регистрации права собственности.
Для купли продажи обязательно подготовить нотариально заверенное соглашение. В него включают сведения об объекте недвижимости, кадастровом номере, площади, назначении и реквизитах сторон. В договоре также отражается порядок взаимного расчета и распределения расходов на оформление.
Если объект недвижимости находится в совместной собственности, потребуется согласие второго собственника. Документ предоставляется в письменной форме, также допускается нотариальная форма. Без него регистрация права собственности невозможна.
Особое внимание — проверке границ. Перед тем как продать земли сельхозназначения, желательно заказать межевание. Если границы не определены, это может стать основанием для приостановки регистрации. Также важно заранее проверить наличие обременений и долгов по налогу.
Если вы планируете продать земельный участок через представителя, потребуется доверенность с конкретным перечнем полномочий. Она оформляется у нотариуса. Представитель вправе подписывать договор, подавать документы на государственную регистрацию и получать результат.
Если земельный участок передаётся по сделке купли-продажи между физическим и юридическим лицом, оформление требует расширенного пакета документов. В него входят: правоустанавливающие документы, выписка из ЕГРН, кадастровый паспорт, нотариально заверенный договор, акт приёма-передачи. При необходимости — согласие супруга, если собственник состоит в браке.
Рынок земель сельхозназначения в 2023 году показал умеренный рост: в некоторых регионах цена увеличилась на 7–12%. Однако стоимость земли сельхозназначения зависит от множества факторов — от доступа к коммуникациям до плодородности почвы и наличия инфраструктуры. Участки, граничащие с трассами или логистическими узлами, продаются быстрее.
Часто покупателями земли сельхозназначения выступают фермеры, агрохолдинги, компании, заинтересованные в переработке. Для них важны: разрешённый вид использования, наличие арендаторов, пригодность к сельхозработам, статус собственника. Если участок в аренде — стоит заранее уведомить арендатора о планируемой продаже участка.
Отдельно следует указать на налогообложение. Продажа участка земли сельхозназначения облагается НДФЛ. Если собственник владел землёй менее 5 лет — ставка 13% применяется к доходу. При владении более 5 лет налог не уплачивается. Однако юридические лица уплачивают налог на прибыль с суммы разницы между продажей и балансовой стоимостью.
Упрощённую сделку можно провести только при наличии полного комплекта документов. Это: выписка из ЕГРН, документы на собственность, паспортные данные сторон, согласие супруга (если применимо), а также чек об оплате госпошлины. Государственная регистрация занимает до 7 рабочих дней с момента подачи.
Также важно понимать: земли сельскохозяйственного назначения не могут быть использованы под строительство или коммерческое размещение без смены категории и разрешённого использования. Об этом нужно предупреждать потенциального покупателя до подписания соглашения, чтобы избежать последующих претензий.
Иногда продажа участка земли сельхозназначения осуществляется через аукцион. В этом случае применяется иной порядок — публикация извещения, предварительная оценка, конкурсный отбор, подписание протокола и только затем заключение договора. Такой способ чаще используют для земли в собственности государства или муниципалитета.
Сделка завершается подписанием договора купли продажи и подачей пакета документов в Росреестр. Обязательно приложите: нотариально заверенное соглашение, квитанцию об оплате госпошлины, заявление обеих сторон, оригиналы паспортов и копии. Передача прав оформляется в течение недели, после чего покупатель становится новым собственником.
Сохраните все копии документов, особенно уведомление о преимущественном праве покупки и отказе субъекта. Это защитит вас в случае споров или претензий. Также рекомендуется зафиксировать передачу участка актом с указанием фактического состояния — это формальность, но полезная мера безопасности.
Для сложных случаев — например, при участии арендаторов, нескольких собственников или ограничениях — рекомендуется воспользоваться услугами юриста. Специалист поможет избежать ошибок и сократить срок государственной регистрации.
Читайте также:
Продать бизнес в Санкт-Петербурге
Россия